重要事項説明書 雛形・補足資料：作成と説明のポイント

不動産取引は、多くの方にとって人生で最も大きな買い物となるため、安心して進められるよう、正確な情報提供が不可欠です。その中核をなすのが「重要事項説明書」です。しかし、「作成が難しい」「説明が大変」と感じる方も少なくないでしょう。

この記事では、重要事項説明書の作成から分かりやすい説明のポイント、最新の法改正情報、そして役立つ雛形や補足資料について、具体的に解説します。不動産取引に関わるすべての方にとって、よりスムーズで信頼性の高い取引を実現するための一助となれば幸いです。

重要事項説明書とは？義務と35条書面との関係

重要事項説明の法的義務と目的

不動産取引において、買主や借主が契約を締結する前に、その物件や取引条件に関する重要な情報を正確に理解することは極めて重要です。この目的のために、宅地建物取引業法第35条において、宅地建物取引業者には「重要事項説明（通称：重説）」の実施が義務付けられています。

重要事項説明は、単に書類を読み上げる行為ではありません。その真の目的は、購入者や賃借人が、契約後のトラブルを未然に防ぎ、安心して取引を進められるよう、複雑な権利関係や取引条件、物件の特性などを十分に理解し、納得した上で契約締結の判断を下せるように情報を提供することにあります。

特に、高額な不動産取引においては、専門的な知識が必要となる場面も多いため、宅地建物取引士による専門的かつ公平な説明が不可欠とされています。この義務を怠った場合、宅建業法違反となり、業務停止命令などの行政処分を受ける可能性もあります。

35条書面との違いと記載事項

「重要事項説明書」は、一般的に「35条書面」とも呼ばれ、宅地建物取引業法第35条に基づき交付される書面を指します。この書面には、不動産取引において特に重要な情報が網羅的に記載されており、説明の根拠となります。主な記載事項は、大きく「物件に関する事項」と「取引条件に関する事項」に分けられます。

物件に関する事項としては、

  • 土地の所在、地目、地積
  • 権利の種類（所有権、地上権など）
  • 法令上の制限（都市計画法、建築基準法、農地法など）
  • インフラ供給状況（水道、電気、ガス、排水設備）
  • 私道の負担に関する事項
  • マンションの場合の共有部分や管理規約に関する事項
  • 2020年8月施行の水害リスク情報などが含まれます。

一方、取引条件に関する事項には、

  • 取引代金、交換差金
  • 手付金等の保全措置
  • ローン斡旋の有無
  • 契約不適合責任に関する定め
  • 契約解除に関する取り決め
  • 損害賠償額の予定または違約金に関する定めなどが明記されます。

これらの項目を網羅し、正確に記載することが求められます。

近年の法改正による影響

不動産取引を取り巻く環境は常に変化しており、これに伴い重要事項説明書の内容も適宜、法改正によって更新されています。近年の主要な改正は以下の通りです。

まず、2020年8月には、近年頻発する水害の増加を受け、不動産取引における水害ハザードマップにおける物件の所在地に関する情報提供が義務付けられました。これにより、買主は物件の潜在的な水害リスクを事前に把握できるようになりました。

次に、2022年5月には、宅地建物取引業法の一部が改正され、重要事項説明書や37条書面への押印が不要となり、書面での交付だけでなく、電磁的方法（電子交付）も可能になりました。これにより、不動産取引の電子化が大きく進展し、利便性が向上しています。

さらに、今後の改正として、2024年4月には標準媒介契約約款と宅地建物取引業法の改正が、2025年4月には改正建築基準法が施行される予定です。これらの改正に伴い、重要事項説明書の内容も更新されるため、常に最新の情報を確認し、対応することが求められます。

重要事項説明書 雛形：Excel・Word・建築・宅建協会

雛形の選び方と作成ツール

重要事項説明書を作成する際には、多くの場合、既存の雛形を活用することが効率的かつ確実な方法です。雛形は、WordやExcelなどの汎用ソフトで編集できる形式で提供されていることが多く、自社の情報や物件固有の事項を追記・修正することで、オリジナルの説明書を作成できます。

雛形を選ぶ際のポイントは、最新の法改正に対応しているか、そして自身の取り扱う物件種別（売買、賃貸、マンション、一戸建て、土地など）に適しているかという点です。例えば、マンションであれば管理規約や修繕積立金に関する項目が充実している雛形を、建築物を含む売買であれば建築基準法関連の項目が詳細な雛形を選ぶと良いでしょう。

特に、国土交通省や各宅建協会が提供している雛形は、法令に準拠しているため、安心して利用できます。これらの雛形をベースに、必要な補足情報を加えることで、より丁寧で分かりやすい重要事項説明書を作成することが可能になります。

宅建協会・FRKなどの標準雛形活用

不動産業界には、全国宅地建物取引業協会連合会（全宅連）や全日本不動産協会（FRK）といった業界団体が存在し、これらの団体が会員向けに標準的な重要事項説明書の雛形を提供しています。

これらの標準雛形を利用する最大のメリットは、専門家による監修のもと作成されており、法改正に迅速に対応している点です。全宅連の会員向け業務支援サイト「ハトサポ」では、「わかりやすい重要事項説明書の書き方」といったガイドラインや、最新の法令改正に対応した書式が提供されており、不動産取引の実務家にとって非常に有用な情報源となっています。

また、標準雛形には、一般的な取引で必要とされる項目が網羅されているため、項目漏れのリスクを大幅に減らすことができます。特に、水害リスク情報や電子交付に関する規定など、近年追加された項目についても、適切に反映された追補版が作成・掲載されるため、常に最新かつ正確な情報を提供することが可能となります。

建築物に関する特記事項と注意点

建築物を含む不動産取引においては、その構造や安全性、法令順守に関する事項が特に重要となります。重要事項説明書では、建築基準法における制限や、建物の建築時期、構造、アスベスト調査の有無、耐震診断の状況などについて詳細に記載する必要があります。

特に注意すべきは、2025年4月に施行が予定されている改正建築基準法への対応です。この改正内容によっては、既存建築物や新規建築物の取引において、これまでと異なる説明項目や確認事項が生じる可能性があります。全宅連などから提供される追補版や最新情報を常に確認し、重要事項説明書に正確に反映させることが求められます。

また、建物の隠れた瑕疵（欠陥）に関するトラブルを防ぐためにも、売主が知り得る不具合情報（告知書）を十分にヒアリングし、必要に応じて既存住宅状況調査（インスペクション）の結果を重要事項説明書に盛り込むことも有効です。これらの情報を丁寧に説明することで、買主は物件の物理的な状態を正確に把握し、安心して購入を検討できるようになります。

重要事項説明書補足資料：最新版、冊子、PDF、FRK

補足資料の重要性と活用法

重要事項説明書は、宅地建物取引業法で定められた事項を網羅する公式な書面ですが、物件固有の細かな情報や、売主しか知り得ない情報については、補足資料を活用することが非常に有効です。これらの補足資料は、買主や借主がより深い理解を得る手助けとなり、後々のトラブルを未然に防ぐ上で極めて重要な役割を果たします。

代表的な補足資料としては、「告知書（物件状況報告書）」や「設備表」が挙げられます。告知書には、雨漏り、シロアリ被害、給排水管の故障履歴、近隣の騒音問題など、売主が把握している物件の不具合や周辺環境に関する情報が記載されます。設備表には、キッチン、浴室、給湯器などの主要設備の有無や状態が記載され、買主は入居後の生活を具体的にイメージしやすくなります。

これらの補足資料は、重要事項説明書の内容をより具体化し、説明の透明性を高めます。説明の際には、重要事項説明書と合わせて丁寧に説明し、買主や借主に交付することで、情報共有の漏れを防ぐことができます。

最新版資料の入手先と確認事項

不動産取引における法規制や市場環境は常に変化しており、重要事項説明書だけでなく、それを補足する資料も常に最新版を確認し、活用することが求められます。最新版の資料を入手する主な情報源は以下の通りです。

  • 国土交通省のウェブサイト：「重要事項説明・書面交付制度の概要」などの資料で、説明義務の根拠や記載事項に関する詳細な情報を確認できます。
  • 全宅連（全国宅地建物取引業協会連合会）：会員向け業務支援サイト「ハトサポ」では、法改正に対応した書式や、重要事項説明書の作成に役立つ資料（例：「わかりやすい重要事項説明書の書き方」）を提供しています。
  • FRK（全日本不動産協会）：同様に、会員向けに最新の法改正に対応した書式や補足資料を提供しています。

特に、水害ハザードマップや建築基準法に関する追補版、標準媒介契約約款の改正に伴う資料など、社会情勢や法令改正によって追加・更新される情報は、PDF形式で提供されることが多いため、定期的な情報収集が不可欠です。これらの最新情報を確認し、自社の重要事項説明書や補足資料に反映させることで、コンプライアンスを遵守し、顧客に適切な情報提供を行うことができます。

補足資料の電子化と利便性

2022年5月の宅地建物取引業法の改正により、重要事項説明書や37条書面の電子交付が可能となり、これは補足資料にも適用されます。これにより、不動産取引の利便性が飛躍的に向上しました。

補足資料を電子化するメリットは多岐にわたります。まず、物理的な印刷や郵送の手間が省けるため、時間とコストを削減できます。また、PDF形式などで提供することで、顧客はスマートフォンやタブレットから手軽に資料を確認でき、ペーパーレス化にも貢献します。

さらに、電子化された補足資料は、IT重説（オンラインでの重要事項説明）と組み合わせることで、より効果的な説明が可能になります。画面共有機能を使って、補足資料の具体的な箇所を指し示しながら説明することで、対面と変わらない、あるいはそれ以上の分かりやすさを実現できます。ただし、電子交付を行う際には、顧客の同意を得る、閲覧環境を確保するなど、法令で定められた要件を満たす必要があります。

賃貸物件の重要事項説明書補足資料と令和6年改正

賃貸物件特有の重要事項と補足資料

売買物件と同様に、賃貸物件においても重要事項説明書は欠かせません。賃貸物件の場合、売買とは異なる賃貸借契約特有の重要事項が多く含まれます。例えば、原状回復に関する特約、修繕義務の範囲、管理費・共益費の内訳、設備の状況、ゴミ出しのルール、駐車場の有無と料金などが挙げられます。

これらの項目について、重要事項説明書本体で概要を説明しつつ、より詳細な情報は補足資料として提供することが、入居者との認識齟齬を防ぎ、トラブルを回避する上で非常に有効です。例えば、設備の写真は入居後のイメージを明確にするのに役立ち、管理規約の抜粋やごみ捨て場に関する詳細な案内図などは、実際の生活における疑問を解消するのに役立ちます。

また、ペットの飼育に関する規定や、楽器演奏に関する制限など、物件によって異なる細かなルールについても、補足資料で明確に提示し、入居希望者が納得した上で契約できるよう努めることが重要です。これにより、入居後の「こんなはずではなかった」という不満を減らすことができます。

令和6年（2024年）改正のポイントと賃貸への影響

参考情報にある通り、2024年4月には標準媒介契約約款と宅地建物取引業法の改正があり、これに伴う追補版が作成・掲載されています。これらの改正は、主に売買における媒介契約に焦点を当てたものですが、賃貸物件の取引実務にも間接的な影響を与える可能性があります。

例えば、媒介契約の透明性向上や情報提供の厳格化といった方向性は、賃貸物件の媒介契約においても、より詳細な物件情報の確認や説明責任の強化を促す可能性があります。賃貸物件の仲介を行う宅建業者としては、これらの最新の約款や法令に対応した情報提供が求められるため、常に最新情報を把握し、業務プロセスに反映させていく必要があります。

特に、物件の状況説明や告知義務に関する規定が強化されれば、賃貸物件においても、より詳細な物件状況報告書や設備表の活用が推奨されるようになるかもしれません。具体的な内容については、国土交通省や宅建協会の発表を注視し、速やかに対応していくことが重要です。

賃貸契約におけるトラブル回避策

賃貸契約においては、入居者との間で様々なトラブルが発生する可能性があります。これらのトラブルを未然に防ぐためには、重要事項説明書と補足資料を用いた丁寧な説明が不可欠です。特に、退去時の原状回復費用や、入居中の修繕責任の範囲は、トラブルになりやすい項目です。

具体的な回避策としては、まず契約書に記載された特約事項について、曖昧な表現を避け、分かりやすい言葉で丁寧に説明することが挙げられます。例えば、「通常損耗は貸主負担、故意・過失による損傷は借主負担」といった原則を具体例を交えて説明すると良いでしょう。

次に、入居前の物件状況を詳細に確認し、写真やチェックシートなどで記録を残すことです。これにより、退去時に発生した損傷がいつのものか、誰の責任かを客観的に判断する材料となります。これらの資料も、重要事項説明時に補足資料として提示し、入居者と共に確認する時間を設けることで、将来的な紛争のリスクを大幅に軽減できます。物件の状態に関する「物件状況確認書」を入居時に取り交わすことも有効です。

重要事項説明書の分かりやすい説明の仕方（動画も紹介）

説明の目的と顧客理解の促進

重要事項説明は、単に法律で定められた項目を読み上げる行為ではありません。その真の目的は、顧客である買主や借主が、複雑な不動産取引の内容を正確に理解し、納得した上で契約判断を下せるように支援することにあります。そのためには、「分かりやすさ」が最も重要な要素となります。

分かりやすい説明のためには、まず専門用語を避け、平易な言葉で説明することを心がけましょう。どうしても専門用語を使わざるを得ない場合は、その都度、かみ砕いた説明を加えることが重要です。また、一方的に話し続けるのではなく、顧客の表情や反応を見ながら、適宜質問を促し、理解度を確認しながら進めることが大切です。顧客が疑問を感じた際に気軽に質問できる雰囲気を作ることで、より深い理解へとつながります。

説明の際には、口頭だけでなく、図面や写真、ハザードマップなどの視覚資料を積極的に活用し、具体的なイメージを持ってもらう工夫も効果的です。これにより、抽象的な説明だけでは伝わりにくい情報を、より具体的に理解してもらうことができます。

IT重説の活用とメリット

2022年5月の法改正により、一定の要件を満たせば、テレビ会議システムなどを利用した「IT重説（オンラインでの重要事項説明）」が本格的に認められるようになりました。これは、説明の効率化と利便性向上に大きく貢献しています。

IT重説の最大のメリットは、遠隔地にいる顧客や多忙な顧客に対しても、時間や場所に縛られずに重要事項説明を実施できる点です。これにより、物理的な移動の負担が軽減され、より多くの顧客にスムーズなサービス提供が可能になります。また、事前に電子交付された資料を顧客が手元で見ながら、画面共有された資料と照らし合わせることで、対面と変わらない、あるいはそれ以上の集中度で説明を聞くことができます。

IT重説を実施する際は、通信環境の確認、使用するツールの操作説明、資料の事前送付など、いくつかの準備が必要です。これらの準備をしっかりと行い、対面と遜色ない、むしろよりスムーズな説明体験を提供することで、顧客満足度の向上につなげることができます。

説明スキル向上のためのヒント（動画活用）

重要事項説明は、宅地建物取引士にとって最も重要な業務の一つであり、そのスキル向上は常に求められます。説明スキルを高めるためには、座学だけでなく、実践的なトレーニングが不可欠です。

効果的なトレーニング方法の一つに、ロールプレイングがあります。同僚や上司を相手に顧客役になってもらい、実際に重要事項説明書を読み上げ、質問に対応する練習を繰り返すことで、本番での自信と対応力を養うことができます。また、自分の説明を録音・録画し、後から客観的に見直すことで、改善点を発見しやすくなります。

さらに、全宅連などの業界団体では、重要事項説明に関するマニュアルや、分かりやすい説明のコツを紹介する動画コンテンツを提供している場合があります。これらの資料を積極的に活用し、「顧客目線に立った説明」とは何かを学び、日々の業務に活かしていくことが重要です。顧客との信頼関係を築き、安心して取引を進めてもらうためにも、継続的なスキルアップを心がけましょう。