重要事項説明書の書き方｜記載例や注意点をプロが解説

不動産取引において、買主や借主が後悔なく契約を進めるために不可欠な書類が「重要事項説明書」です。この書類には、物件そのものの情報から、取引条件、さらには周辺環境に関する細かな情報まで、契約の判断を左右する重要な事柄が網羅されています。

本記事では、この重要事項説明書の作成義務や記載すべき項目、新築・中古物件や賃貸の場合の具体的な記載例、さらには記載ミスを防ぐためのチェックリスト、作成代行に関する情報まで、プロの視点から詳しく解説します。最新の法改正情報も踏まえ、分かりやすく読みやすいブログ記事としてご紹介します。

重要事項説明書とは？作成義務と記載すべき項目

重要事項説明書の目的と法的根拠

重要事項説明書は、宅地建物取引業法に基づき、不動産取引の際に宅地建物取引業者（不動産業者）が買主や借主に対して、物件に関する専門的な情報や取引条件などを説明し、交付する書類です。

その最大の目的は、専門知識を持たない一般の買主や借主が、将来的な不利益を被ることなく、適切な判断を下せるよう保護することにあります。

宅地建物取引士の資格を持つ者が、必ず契約締結前に、対面またはオンライン（IT重説）で説明を行う義務があります。説明を受ける側は、この重要な機会に疑問点を全て解消し、納得した上で契約に進むことが求められます。

一度説明を受けて内容に同意したことについては、後から「聞いていない」「説明されていない」と主張しても通用しない可能性があるため、十分に注意が必要です。

記載すべき「取引する宅地・建物に関する事項」

重要事項説明書には、物件そのものに関する詳細な情報が記載されます。これらは契約の対象となる不動産の価値や将来性に大きく関わるため、特に注意深く確認すべき項目です。

主な項目は以下の通りです。

• 物件の所在地、種類、構造、床面積、登記された権利の種類： 基本的な物件情報です。
• 法令に基づく制限： 都市計画法、建築基準法など、建築物の利用や建築に制限がかかる場合があります。
• 上下水道、電気、ガスの整備状況： インフラの状況は生活に直結します。
• アスベスト（石綿）使用の調査内容： 建物の安全性を判断する上で重要です。
• 水防法に基づく水害ハザードマップにおける所在地： 災害リスクの有無を確認できます。
• 建物状況調査（インスペクション）の結果の概要： 2018年4月1日の法改正により追加された重要な項目で、建物の劣化状況などを把握できます。
• マンションの場合： 敷地に関する権利、共有部分の範囲と使用方法、管理費や修繕積立金に関する規定、管理の委託先など、マンション特有の項目も含まれます。

これらの情報は、物件の現状だけでなく、将来の利用計画や維持管理費用にも影響を与えるため、しっかり理解することが重要です。

記載すべき「取引条件」と「その他の重要事項」

物件そのものの情報に加え、取引の条件や、物件を取り巻く環境に関するデリケートな情報も重要事項説明書には記載されます。これらは金銭的な側面や、生活の質に直接関わる事柄です。

主な記載事項は以下の通りです。

• 売買代金およびその他の金銭について： 支払い方法や期限など、金銭に関する全てを明示します。
• 契約の解除に関する事項： 解除条件や違約金について。
• 手付金等の保全措置の概要： 宅建業者が売主の場合、買主の保護のために手付金等が保全されているか。
• 金銭の貸借のあっせん（ローン斡旋など）： ローンが組めなかった場合の契約解除の可否など。
• 契約不適合責任の履行に関する事項： 引き渡し後に物件に不具合が見つかった場合の売主の責任範囲。
• 損害賠償の予定、違約金について： 契約違反があった場合の取り決め。

また、物件周辺の環境や過去の経緯に関する「その他の重要事項」も記載されます。

• 重大な事件に基づく心理的な瑕疵： いわゆる「事故物件」に関する情報です。
• 近隣の建築計画、隣地との紛争： 将来の日照や騒音、トラブルのリスクなどを把握できます。
• 町内会での取り決め： 地域特有のルールや慣習です。
• 不動産会社の営業保証金の供託所： 万一、宅建業者に問題があった場合の保証の所在です。

これらの情報は、買主や借主が安心して生活を送るために不可欠な要素であり、契約の可否を判断する上で非常に重要です。

重要事項説明書の記載例｜新築・中古物件、賃貸の場合

新築物件における重要事項説明のポイント

新築物件の重要事項説明書は、未完成な状態での契約も多いため、将来の姿を具体的にイメージできるよう詳細な情報提供が求められます。

特に重要なのは、以下の点です。

• 完成予定図面や設備仕様書： 未完成物件の場合、これらの資料に基づき、建物の間取り、使用される建材、キッチンや浴室などの設備が細かく説明されます。記載されている内容と実際の完成物が異なることがないよう、しっかりと確認しましょう。
• 売主が宅建業者の場合の手付金等保全措置： 宅建業者が売主となる場合、手付金等の保全措置が義務付けられています。これは万が一、業者が倒産した場合でも、支払った手付金が保護されるための制度です。具体的な保全方法（保証委託契約、保険契約など）について説明があります。
• 建物構造・仕様、長期優良住宅などの認定： 建物の構造や耐震性、省エネ性能、保証制度（住宅瑕疵担保責任保険など）に関する情報が記載されます。長期優良住宅の認定を受けている物件であれば、税制優遇などのメリットがあるため、その点も確認が必要です。

引き渡し前の内覧会で、説明書の内容と実際の物件に相違がないか最終確認を行うことが非常に重要です。

中古物件における重要事項説明のポイント

中古物件の場合、現存する建物の状態や、過去の履歴に関する情報が重視されます。新築物件にはない、特有の確認事項が多く存在します。

特に注目すべきは以下の点です。

• 建物状況調査（インスペクション）の結果の概要： 建物に欠陥がないか、専門家が調査した結果が記載されます。これは中古物件の購入判断において非常に重要な情報源となります。調査が行われていない場合でも、その旨が記載されます。
• リフォーム履歴、設備の経年劣化、アスベスト調査、耐震診断の有無： 過去のリフォーム内容や、給排水管、給湯器などの主要設備の現在の状態、アスベストの有無や耐震診断の結果などが説明されます。これらの情報は、購入後の修繕費用や安全性を予測する上で不可欠です。
• 隣地との境界、日照・眺望に関するトラブルの有無： 中古物件では、隣地との境界問題や、過去に近隣トラブル（日照権、騒音など）が発生していないかを確認することが重要です。不動産業者は、知り得た事実について説明する義務があります。
• 契約不適合責任の範囲や期間： 中古物件の場合、売主が個人であれば、契約不適合責任の範囲や期間が売買契約書で特約として定められることが多くあります。重要事項説明書では、その内容について説明されるため、必ず確認しましょう。

これらの情報は、購入後のトラブルを避けるために極めて重要です。

賃貸物件における重要事項説明のポイント

賃貸物件の重要事項説明書は、入居後の生活に直結する契約条件や物件の使用に関するルールが中心となります。

特に重要な項目は以下の通りです。

• 敷金、礼金、更新料、仲介手数料、家賃の支払い方法： これらは賃貸契約における初期費用や継続的な費用に関わる最も基本的な情報です。金額だけでなく、返還条件や支払いサイトなども明確にされます。
• 契約期間、更新の条件、解約予告期間、原状回復義務の範囲： 契約期間満了後の更新の有無、更新料、解約したい場合の事前告知期間、そして退去時にどこまで借り主が原状回復の責任を負うか、といった重要事項が説明されます。原状回復については国土交通省のガイドラインも参考にすると良いでしょう。
• 設備の有無と故障時の対応、ペット飼育可否、共用部分の使用規則： エアコン、給湯器などの設備の有無や、故障した際の修理責任の所在が明確にされます。また、ペットの飼育が可能かどうか、マンションやアパートであればゴミ出しや駐輪場などの共用部分の利用ルールも説明されます。
• 火災保険加入の義務付け： 多くの賃貸契約で、火災保険への加入が義務付けられています。その旨と、保険料、保険期間などについても説明があります。

なお、賃貸の場合、宅建業者が自ら賃貸人となるケースや、仲介業者を介さない個人間の取引では、重要事項説明書が不要な場合があります。しかし、その場合でも契約書の内容をしっかり確認し、不明点は解消しておくべきでしょう。

記載ミスを防ぐ！重要事項説明書作成のチェックリスト

記載内容の正確性を確保するための基本原則

重要事項説明書は、契約の根幹をなす書類であるため、その記載内容には極めて高い正確性が求められます。

記載ミスを防ぐための基本原則は以下の通りです。

• 公的資料との照合： 登記簿謄本、固定資産税評価証明書、都市計画図、建築確認済証など、すべての公的資料の内容と説明書の記載内容が完全に一致しているかを細部まで確認します。特に物件の所在地、地番、面積、権利関係は最も間違いがあってはならない部分です。
• 物件の現況確認（現地調査）： 書類上の情報だけでなく、実際に現地に赴き、物件の現状（上下水道、ガス、電気の引込み状況、道路との接道状況、隣地との境界など）が書類の内容と合致しているかを目視で確認します。建物の状況調査結果も、現地で裏付けを取れる範囲で確認します。
• 誤りがあった場合の対応： 万が一、記載に誤りが見つかった場合は、訂正印を押すだけでなく、正しい説明を受けたことと、それにより損害が発生しないことを記した書面を取り交わすことが望ましいとされています。軽微な修正であっても、買主の了解を得て適切に訂正することが重要です。

これらの基本原則を徹底することで、信頼性の高い重要事項説明書が作成されます。

宅建業法改正に伴う確認事項

宅地建物取引業法は、時代の変化に合わせて改正が行われます。特に近年では、不動産取引のデジタル化を推進する動きが顕著であり、これに伴う確認事項があります。

主な改正点は以下の通りです。

• 押印不要と電子交付： 2022年5月18日施行の法改正により、重要事項説明書および売買契約書への宅地建物取引士の押印が不要となりました。これにより、書類作成のプロセスが簡略化され、業務効率の向上に繋がっています。
• 電磁的方法（PDFなど）での交付： 同改正により、買主の承諾があれば、重要事項説明書をPDFなどの電磁的方法で交付することも可能になりました。これにより、遠隔地での取引や、ペーパーレス化の促進が期待されます。ただし、買主からの明確な承諾を得ることが必須です。
• IT重説の導入： インターネットなどを利用したオンラインでの重要事項説明（IT重説）も認められています。これにより、遠隔地の買主でも自宅などから説明を受けることができるようになり、利便性が向上しました。IT重説を実施するには、事前に買主へ説明書を送付し、通信環境が整っていることなど、一定の要件を満たす必要があります。

これらの最新動向を正確に理解し、業務に反映させることが、適法な重要事項説明書作成には不可欠です。

説明義務を果たすための心構えと準備

重要事項説明書は「作成」するだけでなく、「説明」することまでが宅地建物取引士の重要な義務です。買主が内容を十分に理解し、納得できるような説明を心がける必要があります。

説明義務を果たすための心構えと準備は以下の通りです。

• 専門用語を避けた分かりやすい説明： 不動産取引には多くの専門用語が登場しますが、これらをそのまま使うのではなく、買主が理解できるようかみ砕いて説明することが重要です。図や表、具体例などを活用すると、より理解を深めることができます。
• 十分な時間と分量の確保： 重要事項説明書は通常15～20ページ程度とボリュームがあり、その説明には1時間半から2時間ほどかかると言われています。買主には事前にその旨を伝え、時間に余裕を持って臨んでもらうように促しましょう。
• 質問しやすい雰囲気作り： 買主が疑問点や不安な点を遠慮なく質問できるような雰囲気を作ることが大切です。質問には丁寧に答え、買主が納得するまで説明を尽くすことが、後々のトラブル防止に繋がります。
• 「聞いていない」を防ぐ意識： 重要事項説明は、買主が契約内容を理解した上で同意したことを確認する最終ステップです。「一度説明を受けて押印（または同意）した内容については、『聞いていない』『説明されていない』は通用しない」という原則を宅地建物取引士自身が強く意識し、決して説明を省略しないよう努めるべきです。

丁寧かつ誠実な説明が、信頼される不動産取引を実現します。

宅建士以外でも作成できる？作成代行や費用について

重要事項説明書作成の法的制限と資格

重要事項説明書について、「作成」と「説明」は分けて考える必要があります。

宅地建物取引業法では、重要事項説明書に記名し、買主や借主に対して内容を「説明」することは、宅地建物取引士の資格を持つ者のみに許された行為と明確に定められています。これは、専門的な知識が求められる複雑な内容を、正確かつ分かりやすく伝えるための重要な規制です。

一方、重要事項説明書の「作成」自体は、法的には宅地建物取引士以外の者が行っても問題ありません。しかし、その内容が多岐にわたり専門性が高いため、実際には宅地建物取引士の監督のもと、宅建業者の事務スタッフなどが作成業務の一部を担うことが一般的です。

最終的な責任と、書類への記名・説明義務は、必ず宅地建物取引士が負うことになります。無資格者が作成したものを宅地建物取引士が最終確認し、修正を加え、自らの責任で説明するという流れが一般的です。このため、宅建士のチェック体制が非常に重要となります。

作成代行サービスの利用とメリット・デメリット

重要事項説明書の作成には、物件調査から書類作成まで、多大な時間と専門知識を要します。そのため、一部の宅建業者や個人事業主の中には、専門の作成代行サービスを利用するケースもあります。

作成代行サービスを利用する主なメリットとデメリットは以下の通りです。

メリット

• 専門知識の活用： 代行サービスは不動産法規や実務に精通しているため、複雑な内容でも正確な書類作成が期待できます。
• 時間と手間の削減： 物件調査や書類作成に費やす時間を大幅に削減でき、本来の営業活動や顧客対応に集中できます。
• 記載ミスの軽減： プロに任せることで、記載漏れや誤りのリスクを低減できます。

デメリット

• 費用が発生する： 代行サービスには当然ながら費用が発生します。
• 情報共有の徹底が必要： 物件の詳細情報や契約条件などを代行業者と密に共有しないと、誤った内容で作成されるリスクがあります。
• 責任の所在： 最終的な説明責任は宅地建物取引士にあるため、代行業者が作成した内容でも、必ず自身で十分に確認する必要があります。

代行業者を選ぶ際には、実績や信頼性、情報管理体制などを十分に確認し、秘密保持契約の有無も確認することが重要です。

作成にかかる一般的な費用と注意点

重要事項説明書の作成にかかる費用は、その作成を誰が行うか、また物件の複雑さによって変動します。

一般的に、不動産会社が仲介を行う場合、重要事項説明書の作成費用は、売買仲介手数料や賃貸仲介手数料の中に含まれていることがほとんどです。そのため、買主や借主が別途費用を請求されることは稀です。

しかし、以下のようなケースでは追加費用が発生する可能性があります。

• 作成代行サービスを利用する場合： 外部の専門業者に作成を依頼する際には、別途数万円から数十万円の費用が発生することがあります。物件の種類（戸建、マンション、土地など）や調査の難易度によって料金は異なります。
• 特殊な調査が必要な場合： 例えば、古い建物のアスベスト調査や、地盤調査、隣地との境界確定測量など、通常の調査範囲を超える特殊な調査が必要となる場合、その費用が別途請求されることがあります。
• 個人間取引での作成依頼： 仲介業者を介さない個人間の取引において、重要事項説明書作成のみを宅建業者に依頼する場合、作成費用が発生します。

費用については、事前に必ず不動産会社や代行サービスから詳細な見積もりを取得し、内訳を確認することが重要です。不明な点があれば、納得できるまで質問し、費用の根拠を明確にしてもらいましょう。

よくある質問｜重要事項説明書について

Q1：重要事項説明書はいつ受け取るものですか？

重要事項説明書は、不動産の売買契約や賃貸借契約を締結する前に、宅地建物取引士から交付され、説明を受けることが義務付けられています。

これは、契約内容や物件に関する重要事項を十分に理解し、納得した上で契約を結ぶための、買主・借主を保護する目的があるからです。

一般的には、契約当日に契約締結の直前に説明が行われることが多いですが、可能であれば、説明を受ける数日前には重要事項説明書の写しを受け取り、事前に目を通しておくことを強くお勧めします。

そうすることで、説明時に疑問点を効率的に質問し、より深く内容を理解することができます。IT重説の場合も、事前に書面が電磁的方法で送付されるのが一般的です。

Q2：説明を受けた内容に納得できない場合、どうすればいいですか？

重要事項説明の内容に疑問点があったり、説明を受けても納得できなかったりする場合は、決してその場で署名・押印（または同意）をしないでください。

まずは、その場で担当の宅地建物取引士に対して、納得できるまで質問を重ねることが重要です。不明瞭な点を明確にしてもらい、改めて説明を求めましょう。

それでも納得できない場合や、不安が解消されない場合は、以下の選択肢を検討できます。

• 一時的に契約を見送る： 疑問点が解消されるまで契約締結を保留し、再検討する時間をもらいましょう。
• 専門家への相談： 不動産に詳しい弁護士や司法書士、他の不動産コンサルタントなど、第三者の専門家に相談し、アドバイスを求めるのも有効な手段です。
• 消費者センターへの相談： 宅建業者との交渉が難しいと感じる場合は、地域の消費者センターに相談することも可能です。

重要事項説明は、買主・借主が不利益を被らないための最後の砦です。少しでも不安や疑問が残る場合は、安易に契約に進まず、必ず解消するように努めましょう。

Q3：重要事項説明書が不要なケースはありますか？

通常、宅地建物取引業者が介在する不動産取引においては、重要事項説明書の作成と説明が義務付けられています。しかし、一部の例外として、重要事項説明書が不要となるケースも存在します。

主な不要となるケースは以下の通りです。

• 仲介業者を介さない個人間の取引： 例えば、知人同士や親族間での売買や賃貸借など、宅地建物取引業者が仲介に入らない直接の契約では、重要事項説明書の作成・説明義務は発生しません。
• 宅建業者が自ら賃貸人となるケース： 宅地建物取引業者が自社所有の物件を直接賃貸する場合も、重要事項説明書は不要とされています。この場合、賃貸人は宅建業者であるため、借主を保護する趣旨が薄れるためです。
• 宅地建物取引業者間での取引： 買主・借主が宅地建物取引業者である場合も、重要事項説明書は不要となります。これは、相手方も専門家であるため、改めて説明する必要がないと判断されるためです。

これらのケースでは、買主や借主が自ら契約内容を詳細に確認し、物件に関するリスクを十分に把握する責任があります。重要事項説明書がないからといって、情報確認を怠って良いわけではない点に注意が必要です。