インボイス制度導入で変わる！賃貸・不動産取引の注意点

2023年10月1日から施行されたインボイス制度（適格請求書等保存方式）は、消費税の仕入税額控除に関する新しい制度です。
この制度は、特に事業用不動産の賃貸や売買を行う不動産取引において、関係者の間で大きな影響が生じる可能性があります。
本記事では、不動産オーナー様やテナント様が知っておくべきインボイス制度の注意点と対応策を詳しく解説します。

インボイス制度とは？賃貸・不動産取引への影響

制度の基本と導入背景

インボイス制度は、2023年10月1日から導入された消費税の新しいルールです。正式名称を「適格請求書等保存方式」といい、複数税率に対応し、仕入税額控除の適正化を図ることを目的としています。
これまで消費税の納税義務がある「課税事業者」は、仕入れにかかった消費税を差し引く「仕入税額控除」を受けることができましたが、インボイス制度導入後は、「適格請求書（インボイス）」を保存していることがこの控除を受けるための必須条件となりました。
不動産取引においては、特に事業用不動産の賃貸や売買において、この制度が直接的な影響を及ぼします。
取引の正確な消費税額を把握し、適切な納税を行うために、制度の理解は不可欠です。

住宅用と事業用不動産の違い

インボイス制度が不動産取引に与える影響は、その不動産が「居住用」か「事業用」かによって大きく異なります。
まず、個人向けの住宅家賃は消費税が非課税であるため、インボイス制度の影響は基本的にありません。したがって、住宅のオーナー様はインボイス発行事業者としての登録は不要です。
しかし、店舗や事務所、工場、倉庫などの事業用物件の賃料は消費税の課税対象となります。このため、オーナー（貸主）が「適格請求書発行事業者」でない場合、テナント（借主）は支払った家賃にかかる消費税を仕入税額控除できなくなります。
これにより、テナントは消費税の負担が増加するため、オーナーに対して家賃の減額を要求したり、他のインボイス対応物件への移転を検討したりする可能性があり、オーナー様にとっては大きなリスクとなります。

課税事業者・免税事業者の選択と影響

インボイス制度において、「課税事業者」と「免税事業者」のどちらであるかは、今後の不動産取引に決定的な影響を与えます。
課税事業者とは、消費税の納税義務がある事業者で、原則として基準期間（個人事業者は前々年、法人は前々事業年度）の課税売上高が1,000万円を超える場合などに該当します。
一方、免税事業者は、基準期間の課税売上高が1,000万円以下の事業者で、消費税の納税義務が免除されています。重要なのは、免税事業者は適格請求書を発行できないという点です。
事業用不動産を貸しているオーナー様が免税事業者である場合、テナント（借主）が課税事業者であれば、そのテナントは仕入税額控除を受けられなくなります。このため、オーナー様は適格請求書発行事業者への登録を検討する必要がありますが、登録すると消費税の申告・納税義務が発生し、事務作業の負担も増加する可能性があります。登録は任意ですが、テナントとの関係維持のためには慎重な判断が求められます。（出典：参考情報）

賃料・駐車場代：インボイス制度での請求方法と注意点

適格請求書発行の義務と記載事項

オーナー様が適格請求書発行事業者に登録した場合、賃料や駐車場代を請求する際に「適格請求書（インボイス）」を発行する義務が生じます。
適格請求書には、以下の項目を正確に記載する必要があります。

• 適格請求書発行事業者の氏名または名称と登録番号
• 課税売上高に係る対価の額
• 適用税率
• 消費税額
• 書類の交付を受ける事業者の氏名または名称

これらの記載が不足している場合、テナント（借主）は仕入税額控除を受けることができません。賃貸借契約書に登録番号などの記載がない場合は、別途、不足事項を記載した通知書を作成し、契約書とともに保存することで対応できる場合があります。（出典：参考情報）
正確なインボイスの発行は、テナントの税務処理に直結するため、非常に重要です。

テナントからの減額交渉リスクと対策

オーナー様が適格請求書発行事業者でない場合、テナント（借主）は支払った賃料にかかる消費税を仕入税額控除できず、その分が実質的な負担増となります。
この追加負担を理由に、テナントから家賃の減額交渉を求められる可能性が高まります。
最悪の場合、テナントが他のインボイス対応物件への移転を検討し、空室リスクに繋がることも考えられます。
このようなリスクに対応するため、オーナー様は以下の選択肢を検討する必要があります。

1. 適格請求書発行事業者への登録：テナントが仕入税額控除を受けられるようにし、交渉材料とする。
2. 経過措置の活用：制度導入後も免税事業者からの仕入れに対しては一定期間（2023年10月1日～2026年9月30日は80%、2026年10月1日～2029年9月30日は50%）仕入税額控除が可能であることを説明し、猶予期間の合意を図る。
3. 家賃・価格の減額：インボイス発行事業者にならない場合、消費税相当額の一部または全額を家賃から減額することで、テナントの負担増を緩和する。

特に、インボイス制度を機に免税事業者から適格請求書発行事業者になった事業者には、「2割特例」という納税額を売上にかかる消費税額の2割にできる特例があります（2023年10月1日～2026年9月30日までの期間が対象）。この特例を活用し、登録のデメリットを軽減することも一案です。（出典：参考情報）

免税事業者のオーナーが考慮すべき選択肢

免税事業者のオーナー様が適格請求書発行事業者として登録しない場合、テナントからの減額交渉や移転リスクに直面する可能性があります。
これまで免税事業者は、テナントから受け取った消費税を納税する必要がなかったため、その分が「益税」として収入になっていましたが、課税事業者になるとこの益税分はなくなります。
免税事業者として継続する場合、以下の点を考慮し、戦略を立てることが重要です。

• テナントの状況確認：テナントが課税事業者であるか、仕入税額控除を重視しているかを把握する。
• 経過措置の説明：前述の通り、経過措置によって当面は一部の仕入税額控除が可能であることを説明し、時間の猶予を得る。
• 家賃の見直し：テナントの負担増を考慮し、賃料の減額交渉に応じるか否かを検討する。市場価格や競合物件の状況も考慮に入れる必要があります。
• 契約更新時の交渉材料：契約更新の際に、インボイス未対応によるテナントの負担増を交渉材料として利用される可能性があることを念頭に置く。

事業規模やテナントの種類によって最適な選択は異なりますが、長期的な視点での収益性とテナント関係を維持するための戦略が必要です。

値引き・値上げ交渉：インボイス制度を意識した対応

交渉の前に確認すべき事項

インボイス制度導入後、賃料の値引きや値上げ交渉を行う際には、まずお互いの税務上の立場を確認することが非常に重要です。
具体的には、以下の点を確認しましょう。

1. 貸主・借主双方の事業者区分：それぞれが「課税事業者」か「免税事業者」か、また「適格請求書発行事業者」であるか否か。
2. 現在の契約内容：賃料に消費税が含まれているか、消費税額が明記されているか。
3. インボイス対応の有無：貸主がインボイス発行事業者であるか、または登録予定があるか。

特に、テナントが課税事業者であれば、貸主が適格請求書発行事業者であるか否かが、賃料交渉の大きなポイントとなります。貸主がインボイスを発行できない場合、テナントは仕入税額控除ができず、実質的な賃料負担が増えるため、値引き交渉に繋がりやすくなります。
事前の確認によって、交渉を有利に進める、または不利な状況を避けるための準備が可能になります。

インボイス未対応が与える経済的影響

オーナー（貸主）が適格請求書発行事業者に登録せず、インボイスを発行できない場合、テナント（借主）は賃料にかかる消費税を仕入税額控除できなくなります。
これはテナントにとって、支払うべき消費税が増えることを意味し、実質的に家賃が値上げされたのと同じ経済的負担となります。
例えば、月額100万円（税抜）の賃料に消費税10万円を支払っている場合、これまで控除できていた10万円が控除できなくなると、テナントの実質的な負担は月額10万円増加することになります。
このような状況では、テナントは家賃の減額を要求したり、税負担の少ない他のインボイス対応物件への移転を検討したりする可能性が高まります。
結果として、オーナー様はテナントの離反や空室リスクに直面し、物件の競争力が低下する恐れがあります。インボイス制度への対応は、単なる税務処理だけでなく、賃貸経営における重要な経営戦略の一部となるのです。

契約書の見直しと税務上の考慮

インボイス制度の導入に伴い、賃貸借契約書の内容も確認・見直しが必要となる場合があります。
特に、現在の契約書に適格請求書発行事業者の登録番号や消費税の取り扱いに関する詳細な記述がない場合は注意が必要です。
登録番号がない場合は、別途通知書を交付し、契約書とともに保存する必要があります。（出典：参考情報）
今後の新規契約や契約更新時には、インボイス対応に関する条項を盛り込むことを検討しましょう。
例えば、「貸主が適格請求書発行事業者である旨」や「インボイス発行義務に関する事項」などを明記することで、将来的なトラブルを避けることができます。
また、値引き・値上げ交渉においては、インボイス制度が税務上の負担にどう影響するかを正確に理解し、交渉に臨むことが重要です。必要に応じて税理士などの専門家に相談し、適切な契約書の文言や税務上のアドバイスを受けることを強くお勧めします。

手数料・振込手数料：インボイス制度でどうなる？

仲介手数料などの取り扱い

不動産の売買や賃貸取引において発生する仲介手数料は、原則として消費税の課税対象となります。
売主や借主が課税事業者である場合、不動産仲介業者から発行されるインボイス（適格請求書）を受領することで、支払った仲介手数料にかかる消費税を仕入税額控除することができます。
したがって、不動産仲介業者も適格請求書発行事業者に登録していることが、課税事業者である顧客にとって重要となります。
特に法人契約の賃貸や事業用不動産の売買では、仲介手数料が比較的高額になることも多いため、インボイスの有無は経費処理において大きな影響を与えます。
仲介業者を選ぶ際には、インボイス発行に対応しているかどうかも確認ポイントの一つとなるでしょう。

振込手数料のインボイス対応

銀行の振込手数料も通常、消費税の課税対象です。しかし、振込手数料は銀行から個別の請求書が発行されないことが多く、インボイスを受領することが困難な場合があります。
この場合、仕入税額控除を受けるための対応として、帳簿への記載のみで対応が認められる場合があります。具体的には、振込明細書などを保存し、帳簿に「振込手数料、金額、相手方」などを記載することで、仕入税額控除の対象とできるとされています。
また、税込み1万円未満の課税仕入れについては、帳簿のみの保存で仕入税額控除が認められる「少額特例」が適用される場合もあります（2029年9月30日までの経過措置）。
これらの特例を活用し、事務負担を軽減することも検討しましょう。

その他の経費とインボイス

不動産事業を営む上で、賃料や仲介手数料以外にも様々な経費が発生します。
例えば、建物の修繕費、管理費、広告宣伝費、不動産鑑定費用、弁護士費用などが挙げられます。
これらの経費も、消費税の課税対象となる場合が多く、課税事業者が仕入税額控除を受けるためには、原則として適格請求書（インボイス）の保存が必要です。
これまで領収書等で済ませていた経費についても、インボイス制度導入後は、その領収書や請求書に適格請求書発行事業者の登録番号が記載されているかを確認する必要があります。
もし記載がない場合は、発行元に適格請求書の発行を依頼する手間が発生する可能性もあります。
不動産経営においては、多岐にわたる経費のインボイス対応が、新たな事務負担となることを認識し、経理処理体制の見直しや準備を進めることが賢明です。

返金・返品処理：インボイス制度での適切な対応

返還インボイスの必要性

インボイス制度では、売上代金の返品や値引き、貸倒れなどによって売上対価の返還等を行う場合、原則として「返還インボイス（適格返還請求書）」を発行する必要があります。
不動産取引においては、賃料の減額、解約時の精算における過払い賃料の返還、手付金の返還などがこれに該当する可能性があります。
この返還インボイスの発行義務があるのは、売上対価の返還等を受ける事業者（借主や買主）が適格請求書発行事業者である場合です。
返還インボイスには、当初のインボイスと同様に、登録番号、適用税率、消費税額などの記載が求められます。
適切な返還インボイスが発行されないと、返還を受けた側（仕入れ側）が消費税の仕入れ返還に係る税額控除を受けられなくなるため、注意が必要です。

敷金・保証金返還時の注意点

敷金や保証金は、通常、賃貸開始時に預かる金銭であり、その時点では消費税の課税対象ではありません。これらは将来の賃料債務や原状回復費用に充当される性質を持つため、預かり金として扱われます。
したがって、賃貸契約終了時に敷金や保証金を返還する場合も、原則として消費税はかからず、返還インボイスの発行も不要です。
ただし、契約終了時に原状回復費用や未払賃料などとして敷金の一部が充当され、その費用が消費税の課税対象であった場合、その充当された部分についてインボイス制度のルールが適用される場合があります。
具体的には、原状回復工事費用が課税仕入れであり、オーナーがそれをテナントに請求する形であれば、オーナーは適格請求書を発行する必要があります。
敷金・保証金の取り扱いについては、賃貸借契約書に明確な区分と税務上の取り扱いを記載し、書類の保存を徹底することが重要です。

不動産取引における返金ルールの明確化

不動産取引では、契約解除に伴う手付金の返還、違約金の支払い、賃料の減額や清算など、様々な金銭のやり取りが発生します。
これらの返金が発生した場合、それが消費税の課税対象となる取引であるならば、返還インボイスの要否を判断する必要があります。
例えば、売買契約が解除され、売主から買主へ手付金が返還される場合、手付金自体は原則として不課税ですが、もし消費税課税対象となる役務の対価として一部が充当されていた場合には、その部分について返還インボイスが必要になることも考えられます。
このような複雑な状況に備え、事前に賃貸借契約書や売買契約書において、返金が発生した場合のルールと税務上の取り扱いを明確に規定しておくことが、将来的なトラブルを未然に防ぐ上で非常に有効です。
専門家と相談し、自社の取引実態に合わせた契約内容を検討することをお勧めします。