この記事で得られること
住宅ローンが残っている自宅の売却や住み替えを検討している方、住宅ローンに関連する税金やライフイベント（転職・退職）について知りたい方。
住み替え・売却で住宅ローンはどうなる？知っておきたい残債務、固定資産税、転職・退職時の影響
住宅ローンの返済中に「住み替え」や「売却」を検討されている方は、「ローンはどうなるんだろう？」と不安に思うことが多いのではないでしょうか。特に、残債務がある場合の売却、固定資産税の取り扱い、そして転職や退職といったライフイベントが住宅ローンに与える影響は、事前にしっかり理解しておく必要があります。
この記事では、住宅ローンが残った状態での住み替え・売却に関する基礎知識から、損をしないための具体的なポイント、さらにはライフイベントがローンにどう影響するのかまで、読者の皆様が安心して次のステップへ進めるよう、詳しく解説していきます。
住宅ローンが残ったまま家を売却・住み替えする際の基本的な流れと注意点
住宅ローンが残っている家を売却・住み替えする際は、一般的な不動産売却とは異なる注意点があります。特に、売却代金でローンを完済できるかどうかが大きなポイントです。まずは、基本的な流れと知っておくべき注意点を確認しましょう。
売却・住み替えの全体像と最初の一歩
住宅ローンが残っている状態で家を売却・住み替えする際には、まず「売却する家と新しく購入する家の双方の資金計画」を立てることが重要です。現在の家の住宅ローン残債※（残りの借入額）を把握し、売却によって完済できるかどうかを見極めることが最初の一歩となります。
住宅ローンの残債務は、金融機関から送られてくる返済予定表や、インターネットバンキングのローン情報で確認できます。この情報を基に、現在の家の売却査定を複数の不動産会社に依頼し、おおよその売却価格を把握することから始めましょう。売却価格が残債務を上回る「アンダーローン」なのか、下回る「オーバーローン」なのかによって、その後の選択肢や手続きが大きく変わるため、この段階での正確な情報収集が不可欠です。早めに不動産会社や金融機関に相談し、専門家の意見も聞きながら全体的な見通しを立てることが賢明と言えます。
売却活動の開始と条件交渉のポイント
売却価格の目安がつき、残債務との関係性が明確になったら、本格的な売却活動へと移行します。不動産会社と媒介契約を締結し、売り出し価格を決定した上で、インターネット広告やチラシなどを活用して買主を募集します。この際、物件の魅力が最大限に伝わるよう、写真や間取り図、周辺環境の情報などを充実させることが大切です。
購入希望者が見つかれば、内覧を経て具体的な購入条件の交渉に入ります。売却価格だけでなく、引き渡し時期や付帯設備の扱いなど、詳細な条件を詰めながら買主との合意を目指しましょう。ここで重要なのは、売却によって住宅ローンを完済できるかどうかです。もしオーバーローンの状態であれば、不足分を自己資金で補填する、または「住み替えローン（買い替えローン）」の利用を検討する旨を、不動産会社を通じて買主に伝える必要が生じることもあります。売買契約締結後には、現在の住宅に設定されている抵当権※の抹消登記※の準備を進めることになります。
※抵当権：住宅ローンを借りる際、金融機関が万が一返済が滞った場合に備えて、担保となる不動産に設定する権利のこと。
※抹消登記：抵当権の登記を法務局の記録から消す手続きのこと。
売却から引き渡しまでの手続きとローン処理
買主との売買契約が締結されたら、いよいよ決済と引き渡しに向けた最終段階です。一般的には、売却代金の受領と同時に、住宅ローンの残債務を一括で金融機関に返済します。この一括返済によって、担保として設定されていた抵当権が消滅するため、買主に引き渡すまでに抵当権抹消登記の手続きを完了させる必要があります。
決済当日には、買主からの売却代金の受領、金融機関への住宅ローン一括返済、そして所有権移転登記と抵当権抹消登記の申請を、司法書士を通じて同時に行います。これらの手続きが滞りなく完了した後、買主へ物件の鍵を引き渡し、売却が正式に完了します。この一連のプロセスは複雑に感じるかもしれませんが、不動産会社や司法書士がサポートしてくれるため、ご自身の役割を理解し、必要書類を漏れなく準備することが重要です。特に、住宅ローンの一括返済は売却代金で行うことがほとんどなので、売却価格と残債務のバランスを常に意識しておく必要があります。
残債務がある場合の売却・住み替え：損しないためのポイント
住宅ローンが残ったまま家を売却・住み替えする際、最も懸念されるのが「残債務」の扱いです。特に、売却価格が残債務を下回る「オーバーローン」の場合、どうすれば損をせずに住み替えを実現できるのか、具体的なポイントを解説します。
アンダーローンとオーバーローンの違いと対策
住宅ローンの残債務がある状態で家を売却する際、「アンダーローン」と「オーバーローン」のどちらの状態であるかによって、その後の対応が大きく異なります。アンダーローンとは、売却額が住宅ローンの残債務を上回る状態を指し、売却代金でローンを完済し、手元に資金が残るため、問題なく売却・住み替えを進めることが可能です。
一方で、オーバーローンとは、売却額が住宅ローンの残債務を下回る状態を言います。この場合、売却代金だけではローンを完済できないため、不足する金額を自己資金で補填するか、不足分を含めて借り換えができる「住み替えローン（買い替えローン）」の利用を検討する必要があります。例えば、残債が2,000万円の家が1,800万円でしか売却できない場合、200万円の不足が発生します。この200万円を自己資金で補うか、新しい住宅ローンに上乗せして借りる住み替えローンを利用するかを判断することになります。自身の資金状況と返済能力を考慮し、最も負担の少ない方法を選択することが、損をしないための重要なポイントです。
住み替えローン（買い替えローン）の賢い活用法
オーバーローンで自己資金での補填が難しい場合、選択肢の一つとなるのが「住み替えローン（買い替えローン）」です。これは、現在の住宅ローン残債と、新しく購入する住宅のローンを合算して借り入れることができるローンです。最大のメリットは、自己資金が少なくても住み替えが可能になる点ですが、いくつかの注意点もあります。
住み替えローンは、一般的な住宅ローンと比較して金利が高めに設定される傾向があったり、審査が厳しくなるケースが多いです。これは、過去の借入を含むため、金融機関にとってリスクが高いと判断されるためです。例えば、現在の住宅ローン残債が500万円あり、新居の購入費用が3,000万円の場合、住み替えローンでは合計3,500万円を借り入れることになります。そのため、自身の返済能力を正確に評価し、将来にわたって無理なく返済できる計画を立てることが重要です。複数の金融機関に相談し、金利や諸費用、審査条件を比較検討することで、最も有利な条件のローンを見つけることができます。
任意売却の選択肢とメリット・デメリット
もし、ローン残債が売却額を大幅に上回り、自己資金での補填も、住み替えローンの審査通過も難しいという状況に陥った場合、「任意売却」という選択肢を検討することになります。任意売却※とは、住宅ローンを借り入れている金融機関の同意を得て、競売※によらず不動産を売却する方法です。
任意売却の最大のメリットは、競売よりも市場価格に近い価格で売却できる可能性が高く、残債務の返済条件についても金融機関と交渉できる点です。また、売却代金の一部を引っ越し費用に充てられる場合もあり、売却後の生活再建を支援する側面もあります。しかし、デメリットとしては、金融機関との交渉が必要であること、そして信用情報機関に事故情報が登録される（いわゆるブラックリストに載る）可能性がある点が挙げられます。競売の場合、市場価格よりも大幅に安く売却されてしまうことが多く、残債がより多く残る可能性が高まります。任意売却は、専門的な知識と交渉力が必要となるため、早い段階で専門の不動産会社や弁護士に相談し、最善の解決策を見つけることが重要です。
※任意売却：住宅ローンの返済が困難になった際に、金融機関の合意を得て、市場価格に近い価格で不動産を売却する方法。
※競売：住宅ローンの返済が滞った場合に、金融機関が裁判所に申し立てを行い、債務者の不動産を強制的に売却して貸付金を回収する手続き。
「ローン中の家」を担保に資金を借りるケースと注意点
住宅ローンが残っている家を担保に、新たな資金を借り入れるケースも存在します。これは、住み替えローンだけでなく、リフォーム資金や教育資金など、様々な目的で検討されることがあります。しかし、複数のローンを抱えることには注意が必要です。
既存の住宅ローンを活用した資金調達
既存の住宅ローンが残っている家を担保に、さらに資金を借り入れる方法にはいくつかのアプローチがあります。一つは、既存の住宅ローンを借り換える際に、追加で資金を借り入れる方法です。例えば、リフォームを考えている場合、現在の住宅ローンの残債にリフォーム費用を上乗せして新たなローンを組むことができます。この場合、金利が現在の住宅ローンよりも低くなる可能性があれば、月々の返済額が変わらずにまとまった資金を得られるメリットがあります。
また、年齢が50歳以上で持ち家がある方向けには、リバースモーゲージ※という選択肢も考えられます。これは、自宅を担保に資金を借り入れ、契約者が亡くなった後に自宅を売却して一括返済する仕組みです。毎月の返済は利息のみ、または元金も利息も契約終了時まで猶予されるプランもあります。ただし、リバースモーゲージは契約条件が厳しく、利用できる金融機関も限られるため、慎重な検討が必要です。どのような方法であれ、自身の返済能力と将来のライフプランを考慮し、慎重に判断することが肝心です。
※リバースモーゲージ：持ち家を担保に金融機関からお金を借り入れ、死亡時に家を売却して一括返済するローン。生存中は利息のみの支払いや、元金・利息ともに据え置くタイプもある。
新たな資金ニーズと担保評価の重要性
住宅ローンが残っている自宅を担保に、リフォームや教育資金、あるいは事業資金など、別の目的でまとまった資金が必要になるケースもあります。この場合、金融機関はまず、担保となる不動産の評価額を厳正に審査します。不動産の評価額は、築年数や立地、市場価格の動向によって変動するため、現在の不動産価値がどのくらいかを知ることが重要です。
一般的に、既に住宅ローンが設定されている場合、その残債務と追加で借り入れる希望額を合算した金額が、不動産の担保評価額を超えない範囲で融資が可能となります。例えば、家の評価額が3,000万円で、住宅ローンの残債が1,500万円の場合、理論上はさらに1,500万円まで借り入れができる可能性があります。しかし、金融機関はリスクを考慮するため、評価額の全てを貸し出すことは稀で、融資額の上限が設定されることがほとんどです。新たな資金を借り入れる際には、返済計画を具体的に立て、家計に無理が生じないか慎重にシミュレーションする必要があります。
複数ローンを持つリスクと返済計画の再構築
住宅ローンが残っている状態で、さらに別のローンを組むことは、家計の負担を大幅に増加させるリスクを伴います。例えば、住宅ローンと別に教育ローンや自動車ローン、さらにはカードローンなどを利用している場合、月々の返済額が増え、万が一収入が減少した際に返済が困難になる可能性が高まります。複数の金融機関から借り入れがある場合、それぞれに異なる金利や返済期日が設定されているため、管理が複雑になり、返済の遅延を招きやすくなることもデメリットです。
そのため、新たなローンを検討する際には、現在の住宅ローンの返済状況はもちろん、生活費を含めた家計全体の収支を徹底的に見直し、無理のない返済計画を再構築することが不可欠です。具体的には、全てのローンの月々の返済額と残高を一覧にし、金利の高いローンから優先的に返済を検討するなどの対策が有効です。また、万が一の事態に備えて、預貯金などの緊急資金を確保しておくことも重要です。不安な点があれば、金融機関の窓口やファイナンシャルプランナーに相談し、専門家のアドバイスを受けることを強くお勧めします。
住宅ローンと固定資産税、そしてライフイベント（転職・退職）の影響
住宅ローンを組んでいると、毎年課税される固定資産税や、ライフイベントである転職・退職が、ローンの返済や控除にどのような影響を与えるのか気になるところです。ここでは、これらの要素と住宅ローンの関係性について詳しく見ていきましょう。
固定資産税の基礎知識と売却時の清算
固定資産税※は、毎年1月1日時点で土地や家屋を所有している人に課税される地方税です。年に一度、市区町村から送付される納税通知書に従って、通常は年4回に分けて納付します。税額は、固定資産評価額に基づいて計算され、場所や物件によって異なります。例えば、評価額が2,000万円の住宅の場合、標準税率1.4%であれば年間28万円の固定資産税がかかる計算になります。
住宅を売却する際、固定資産税は日割りで清算されるのが一般的です。例えば、年の途中で家を売却した場合、売却日を境にその年度の固定資産税は売主と買主で分担します。これは、1月1日時点の所有者が年間分の固定資産税を支払う義務があるため、公平性を保つための慣習です。具体的には、引き渡し日を基準として、売主は1月1日から引き渡し日の前日まで、買主は引き渡し日から12月31日までの税額を負担します。住宅ローン控除と固定資産税は直接的な関連はありませんが、資金計画を立てる上では、両方の税金の理解が重要です。新築住宅の場合、住宅ローン減税の適用要件を満たすためには、年内に建物が完成し、入居を済ませておくことが有利になる場合がありますので注意しましょう。
※固定資産税：土地や建物などの固定資産を所有している人に課される地方税。毎年1月1日時点の所有者に納税義務がある。
転職・退職が住宅ローン審査に与える影響
住宅ローンの審査では、借り入れ希望者の勤務先、勤続年数、収入の安定性などが非常に重視されます。そのため、転職や退職は、住宅ローンの審査に大きな影響を与える可能性があります。特に、融資の実行前に退職・転職をしてしまうと、金融機関は「融資実行時の情報と異なる」と判断し、最悪の場合、契約が取り消されるリスクがあるため、細心の注意が必要です。
一般的に、住宅ローンの審査では、現在の勤務先での勤続年数が1年以上、あるいは3年以上であることが望ましいとされています。転職直後では勤続年数が短いため、審査担当者から「収入の安定性が低い」と判断され、審査に落ちる、あるいは借入額が希望より減額される可能性が高まります。もし転職を検討している場合は、住宅ローンの審査・融資が完了してから行うのが賢明です。また、退職によって収入が途絶える、あるいは大幅に減少する場合には、金融機関に速やかに相談し、返済計画の見直しや一時的な返済猶予の相談をすることが重要です。
ライフイベントと住宅ローン控除の維持・活用
転職や退職は、住宅ローンの返済だけでなく、毎年受けられる住宅ローン控除※（住宅ローン減税）にも影響を与える可能性があります。住宅ローン控除は、年末時点でのローン残高に応じて所得税から控除される制度であり、適用を受けるには納税者自身が所得税を納めている必要があります。
もし年内に転職し、新しい勤務先に源泉徴収票を提出していれば、年間の収入が合算されて年末調整で住宅ローン控除が適用されます。しかし、年をまたいで再就職した場合は、自身で確定申告を行うことで控除の適用を受けることが可能です。確定申告では、源泉徴収票の他に、金融機関から送付される「住宅借入金等特別控除証明書」などが必要になります。また、住宅ローンの繰り上げ返済を行った場合、借入残高が減るため、住宅ローン控除の控除額も減少する可能性があります。特に、期間短縮型の繰り上げ返済を行うと、控除期間が短縮され、総控除額が減ってしまうケースもあるため注意が必要です。繰り上げ返済を検討する際は、必ず金融機関に相談し、住宅ローン控除への影響を事前に確認するようにしましょう。
※住宅ローン控除：住宅ローンの年末残高に応じて、一定期間、所得税などから税金が控除される制度。正式名称は「住宅借入金等特別控除」。
住宅ローン完済前に住み替え・売却を成功させるためのチェックリスト
住宅ローン完済前に住み替えや売却を成功させるためには、多岐にわたる準備と計画が求められます。ここでは、見落としがちなポイントや重要な手順をまとめたチェックリストをご紹介します。
資金計画とシミュレーションの徹底
住宅ローン完済前に住み替え・売却を成功させるためには、徹底した資金計画とシミュレーションが最も重要です。以下の項目を明確にし、具体的な数字を当てはめて計算してみましょう。
資金計画のチェックリスト
- 現在の住宅ローンの残債務額の確認：金融機関からの最新情報で正確な残債額を把握します。
- 売却にかかる費用：不動産会社の仲介手数料（売却価格の3%＋6万円＋消費税）、登記費用、印紙税などを計算します。
- 売却後の手元に残る資金（または不足額）：売却価格から残債務と売却費用を差し引いた金額を把握します。
- 新居の購入費用：物件価格、住宅ローン初期費用（事務手数料、保証料）、登記費用、印紙税、不動産取得税などを把握します。
- 引越し費用、新居での家具・家電購入費用：忘れがちな出費ですが、具体的に見積もりを取りましょう。
- 住み替えローンを利用する場合の金利と返済額：複数の金融機関でシミュレーションを行い、月々の返済額と総返済額を比較します。
これらの項目を詳細に計算することで、資金ショートを防ぎ、無理のない住み替え計画を立てることが可能になります。
専門家への相談と情報収集の重要性
住み替え・売却は、専門的な知識が求められる場面が多いため、早い段階で各分野の専門家へ相談することが成功への鍵となります。
相談すべき専門家とその内容
- 不動産会社：現在の家の査定、売却活動のサポート、売却価格や引き渡し時期の交渉、物件の引き渡しまでの一連の売却プロセスを依頼します。複数の会社に査定を依頼し、比較検討することが重要です。
- 金融機関：住宅ローンの残債確認、一括返済の手続き、新しい住宅ローンの相談（住み替えローン含む）、金利や返済計画のアドバイスを受けます。
- 税理士：売却益が発生した場合の税金（譲渡所得税）、住宅ローン控除の継続適用や確定申告に関するアドバイスを受けます。
- 司法書士：抵当権抹消登記、所有権移転登記など、法務局での手続きを依頼します。
これらの専門家から得られる情報は多岐にわたるため、常に最新の情報を収集し、自身の状況に合わせた最適なアドバイスを求めるように心がけましょう。
将来を見据えた無理のない返済計画
住み替え・売却を終えた後も、新たな住宅ローン返済は長期にわたって続きます。そのため、将来を見据えた無理のない返済計画を立てることが極めて重要です。
返済計画の再構築と確認事項
- ライフプランの変化を考慮する：将来の教育費、車の買い替え、定年退職など、予測されるライフイベントとそれにかかる費用を考慮に入れ、返済額が家計を圧迫しないか確認します。
- 金利変動リスクへの備え：変動金利型ローンを選択する場合は、将来的な金利上昇リスクを認識し、ある程度の金利上昇があっても返済が続けられるかシミュレーションしておきましょう。金利が固定される期間が長い固定金利型ローンも比較検討することが賢明です。
- 繰り上げ返済の検討：余裕資金ができた際に、繰り上げ返済を行うことで総返済額を減らすことができますが、住宅ローン控除とのバランスも考慮しましょう。金融機関に相談し、最も効果的な方法を選択してください。
- 万が一の備え：病気や失業など、予期せぬ事態に備え、十分な貯蓄を確保しておくことも重要です。また、団信（団体信用生命保険）の内容も確認し、保障内容を把握しておきましょう。
これらの項目を総合的に検討し、「もしもの時」にも対応できる柔軟な返済計画を立てることが、住み替え・売却後の生活を豊かにするための基盤となります。
まとめ
住宅ローンが残っている自宅の売却や住み替えは可能ですが、ローン残債の処理、諸費用、税金、そしてライフイベント（転職・退職）が与える影響を事前に理解しておくことが重要です。特に、売却代金でローンを完済できない場合の対応、住み替えローン、譲渡所得税の特例などを把握し、計画的に進めることが後悔しないための鍵となります。また、ローン返済中の自宅を担保にお金を借りる方法や、転職・退職がローン審査に与える影響についても理解しておきましょう。
よくある質問
Q: 住宅ローンが残っている家は売却できますか？
A: はい、売却は可能です。ただし、売却代金でローン残債を完済できない場合は、差額を自己資金で支払う必要があります。また、金融機関の抵当権抹消手続きが必要になります。
Q: 住み替えでローンを組む場合、前の家のローンはどうなりますか？
A: 住み替えローン（借り換え）を利用したり、前の家を売却してローンを完済してから新しい家を購入する方法があります。両方のローンを同時に組むことも可能ですが、返済能力の審査が厳しくなることがあります。
Q: 住宅ローンを途中売却した場合、税金はどうなりますか？
A: 売却益が出た場合は譲渡所得税がかかります。ただし、マイホームを売却した場合の居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除などの特例措置があります。また、譲渡損失が出た場合は、一定の要件を満たせば損益通算や繰越控除が可能です。
Q: 住宅ローン返済中に、今の家を担保にお金を借りることはできますか？
A: 可能です。リバースモーゲージや不動産担保ローンなどの商品があります。ただし、返済方法や金利、物件の評価額など、利用条件やリスクをよく理解することが重要です。
Q: 転職や退職すると、住宅ローンの審査に影響しますか？
A: 転職や退職は、収入の安定性が低下すると判断され、新規ローンの審査や借り換えの審査に影響する可能性があります。特に、転職直後や収入が大幅に減少した場合は審査が厳しくなる傾向があります。退職金や年金収入を証明できれば、審査に通るケースもあります。
