この記事で得られること
住宅ローンが残っている家を売却したいと考えているものの、何から手をつけていいか分からない方や、損をせずに売却を進めたい方。
【完全ガイド】ローン中の家を売る方法を徹底解説！損しないための秘訣
「住宅ローンが残っている家でも売れるのだろうか」「損をせずに売却するにはどうすればいいのか」このような不安を抱えている方も多いのではないでしょうか。結論から言えば、住宅ローンが残っている家でも売却は十分に可能です。
しかし、一般的な不動産売却とは異なる注意点や、損をしないための秘訣が存在します。このガイドでは、ローン中の家を売却するための基礎知識から、具体的な売却方法、注意点、そして成功に導くためのポイントまでを徹底的に解説いたします。あなたが安心して、そして後悔なく売却を進められるよう、詳細な情報を提供します。ぜひ最後までお読みいただき、賢い売却の参考にしてください。
ローン中の家でも売却は可能！まずは基本を理解しよう
住宅ローンが残っているからといって、家の売却を諦める必要は一切ありません。多くの人が、ローンが残っている状態で家の売却に成功しています。しかし、その実現にはいくつかの重要な条件をクリアする必要があります。
ローン残債があっても売却できる理由と条件
住宅ローンが残っている家でも売却が可能なのは、売却時にそのローンを完済し、「抵当権※」を抹消できることが条件となるからです。抵当権とは、住宅ローンの借り入れ時に、金融機関が万が一返済が滞った場合に備えて、その不動産を担保として設定する権利を指します。この抵当権が設定されたままでは、買主は安心して家を購入できません。
そのため、売却時には、売却によって得た資金や自己資金でローンを完済し、金融機関に抵当権を抹消してもらう手続きが必要不可欠となります。これにより、買主は抵当権のない、クリーンな状態の不動産を手に入れることができるのです。
※抵当権：住宅ローンの借り入れ時に、金融機関が土地や建物に対して設定する担保権のこと。ローンが返済できない場合に、金融機関がその不動産を競売にかけることで貸したお金を回収できるようになります。
あなたの状況は「アンダーローン」？それとも「オーバーローン」？
ローン中の家を売却する際に、まず把握すべきはご自身の経済状況です。具体的には、「アンダーローン」と「オーバーローン」のどちらに該当するかを判断する必要があります。これは、売却価格で住宅ローンを完済できるかどうかの状態を示します。
アンダーローンとは、売却価格がローン残債と売却にかかる諸費用の合計額を上回る状態です。この場合、売却益でローンを完済し、余剰金を得られるため、比較的スムーズに売却を進めることができます。一方、オーバーローンとは、売却価格がローン残債と諸費用の合計額を下回る状態です。この場合、売却してもローンが残ってしまうため、不足分を自己資金で補填する、または住み替えローンや任意売却といった別の方法を検討する必要があります。この状況の正確な把握が、その後の売却計画の方向性を決定づける最も重要なステップとなります。
損をしないための第一歩！ローン残高と売却価格の正確な把握
損をしない売却を実現するための最初のステップは、現在の住宅ローン残高と、売却見込み価格を正確に把握することです。住宅ローン残高は、インターネットバンキングの契約者ページ、金融機関から毎年送付される残高証明書、または住宅ローンの返済予定表で確認できます。これらの情報で、あなたの現在の負債額を明確にしましょう。
次に、売却見込み価格を知るためには、複数の不動産会社に査定を依頼することが極めて重要です。一つの不動産会社だけでなく、最低でも3社以上に査定を依頼し、その価格を比較検討することで、市場における適正な価格帯を把握できます。これにより、査定額が低すぎる会社に惑わされることなく、適正な価格で売却を進めることが可能になります。ローン残高と売却見込み価格が明確になれば、アンダーローンかオーバーローンかを判断し、具体的な売却戦略を立てる準備が整います。
ローン残債がある家を売却する3つの主な方法
住宅ローンが残っている家を売却する方法は、主にあなたのローン状況によって異なります。アンダーローンであれば比較的シンプルですが、オーバーローンの場合は、さらに選択肢を検討する必要があります。ここでは、それぞれの状況に応じた主な売却方法を解説します。
アンダーローンなら売却益で完済し、スムーズな手続きへ
売却価格が住宅ローン残債と諸費用を上回る「アンダーローン」の場合、最も理想的で一般的な売却方法となります。売却によって得た資金で住宅ローンを一括返済し、金融機関から抵当権を抹消してもらうことで、買主へ安心して物件を引き渡すことができます。この際、ローン完済に伴う手数料や、抵当権抹消の登記費用が発生しますので、あらかじめ予算に含めておきましょう。
さらに、売却益が出た場合は、確定申告を行う必要があります。特定の条件を満たせば「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除」などの特例を利用できる可能性があります。この特例を適用できれば、3,000万円までの売却益に対しては税金がかからないため、手元に残る資金を最大化できます。税金に関する詳細は、必ず税理士や不動産会社に相談し、事前に確認しておくことが重要です。
オーバーローンでも諦めない！自己資金での補填と住み替えローン
売却価格がローン残債と諸費用を下回る「オーバーローン」の場合でも、売却を諦める必要はありません。この状況で最も直接的な解決策は、不足分を自己資金で補填し、ローンを一括完済する方法です。貯蓄や親族からの支援などで不足分を賄うことができれば、抵当権を抹消し、通常通り売却を進めることが可能です。
自己資金での補填が難しい場合は、「住み替えローン」の利用を検討することも一つの選択肢です。住み替えローンとは、新しい家の住宅ローンに、現在売却する家の残債を上乗せして借り入れる金融商品です。これにより、自己資金なしでオーバーローンを解決し、買い替えを同時に進めることができます。しかし、借入総額が増えるため、月々の返済負担が大きくなる可能性があります。返済計画を慎重に立て、ご自身の返済能力を十分に考慮した上で、金融機関と綿密な相談を行うことが不可欠です。
最終手段として知っておきたい任意売却とリースバック
自己資金での補填も住み替えローンも難しい場合、あるいは住宅ローンの返済がすでに困難になっている場合には、「任意売却」や「リースバック」が選択肢となります。任意売却とは、住宅ローンの滞納が続き、競売※になる前に、金融機関の合意を得て不動産を市場価格に近い価格で売却する方法です。競売と比較して高値で売却できる可能性が高く、引っ越し時期の相談が可能になるなどのメリットがあります。しかし、信用情報に傷がつく可能性や、連帯保証人への影響なども考慮する必要があります。
一方、リースバックは、家を売却した後も賃貸として住み続けることができる方法です。所有権は買主（リースバック会社など）に移りますが、住み慣れた家を離れることなく、住宅ローンの問題を解決できます。売却益でローンを完済できるため、オーバーローンの解決策としても有効です。ただし、家賃が発生し、将来的に買い戻す際の条件なども確認が必要です。これらの方法は専門知識が求められるため、必ず信頼できる不動産会社や弁護士、司法書士といった専門家に相談しましょう。
※競売：住宅ローンの返済が滞った場合に、金融機関が裁判所に申し立てを行い、担保としている不動産を強制的に売却してお金を回収する手続きのこと。市場価格よりも安値で売却されることが多く、所有者の意向が反映されにくいという特徴があります。
売却の流れと必要書類、費用を徹底解説
ローン中の家を売却する場合でも、基本的な売却プロセスは通常の不動産売却と大きくは変わりません。しかし、住宅ローンの完済と抵当権抹消という重要なステップが加わるため、その流れを正確に理解しておくことが肝心です。ここでは、売却の流れ、必要書類、そして見落としがちな諸費用について詳しく解説します。
売却全体の流れを把握しよう：査定から引き渡しまで
ローン中の家を売却する際も、一般的な不動産売却と同様に、いくつかのステップを踏んで進められます。まず、不動産会社への相談と査定依頼から始まります。複数の会社に査定を依頼し、適正な売却価格と信頼できる担当者を見つけることが重要です。次に、売却を依頼する不動産会社と媒介契約を締結し、本格的な売却活動が開始されます。この際、金融機関との連携は必須です。ローン残高の確認や、売却による一括返済の意向を伝え、必要な手続きを確認しておきましょう。
買主が見つかり、売買契約を締結する際には、住宅ローンの残債処理についても明確にしておく必要があります。そして最終的に、決済・引き渡しとなります。この日には、買主からの売買代金の受領、住宅ローンの一括返済、そして金融機関による抵当権の抹消が行われます。これらの手続きは通常、司法書士の立ち会いのもとで同時並行的に進められ、ローン残債がない状態にしてから物件が買主に引き渡されます。
見落とし厳禁！売却時に必要となる書類と準備のポイント
スムーズな売却手続きのためには、事前に必要書類を把握し、準備を進めておくことが非常に大切です。売却時に必要となる主な書類は以下の通りです。
主な必要書類
- 本人確認書類（運転免許証、マイナンバーカードなど）
- 実印と印鑑証明書（発行から3ヶ月以内のもの）
- 登記済権利証または登記識別情報通知
- 固定資産税納税通知書・課税明細書
- 住宅ローン残高証明書（金融機関から取得）
- 売却する不動産の建築確認済証、検査済証
- 間取り図、測量図
- 重要事項説明書（購入時のもの）
- マンションの場合は、管理規約、長期修繕計画書、直近の管理費・修繕積立金明細など
これらの書類を事前に準備しておくことで、不動産会社との打ち合わせや、買主への情報提供、そして売買契約や決済時の手続きがスムーズに進みます。特に、住宅ローン残高証明書は、金融機関からの発行に時間がかかる場合があるため、早めに手配を始めましょう。また、失くしやすい登記済権利証などは、見当たらない場合は司法書士に相談してください。
予想外の出費を防ぐ！売却にかかる諸費用とその目安
家を売却する際には、売却代金だけでなく、様々な諸費用が発生します。これらの費用を事前に把握し、売却計画に含めておくことで、「売却したのに手元にお金が残らない」という事態を避けることができます。売却にかかる主な諸費用と、その目安は以下の通りです。
主な諸費用と目安
- 仲介手数料： 売却価格の3%＋6万円（税別）が上限。多くの場合はこの上限額が適用されます。例えば3,000万円の家を売却した場合、仲介手数料は約105万円（税別）となります。
- 印紙税： 売買契約書に貼付する印紙代。契約金額によって異なり、1,000万円超5,000万円以下の契約では1万円（軽減措置適用後）です。
- 登記費用： 抵当権抹消登記費用（約1万円〜3万円程度、司法書士報酬含む）。
- 譲渡所得税： 売却益が出た場合に発生する税金。売却価格から購入費用と諸費用を差し引いた利益に対して課税されます。居住用財産の3,000万円特別控除などを適用できるか確認が必要です。
- その他： 引っ越し費用、ハウスクリーニング費用、不要品処分費用など。
これらの諸費用の合計は、売却価格のおおよそ4%〜5%程度が目安となります。例えば、3,000万円の家を売却する場合、120万円〜150万円程度の諸費用がかかることを想定しておくべきでしょう。これらの費用を考慮した上で、売却の損益をシミュレーションし、売却価格を設定することが損をしないための重要な秘訣です。
【重要】ローン中の家を売却する際の注意点とリスク
ローン中の家を売却する際には、特有の注意点やリスクが存在します。これらを事前に理解し、適切な対策を講じることで、予期せぬトラブルを避け、スムーズな売却へと繋げることができます。特に金融機関との連携は、成功の鍵を握る重要な要素です。
金融機関との連携が成功の鍵！事前の相談を怠らない
住宅ローンが残っている家を売却する場合、最も重要なのは、事前に借り入れをしている金融機関に相談することです。売却を検討している旨を伝え、現在のローン残高、一括返済の可否、完済に必要な費用、そして抵当権抹消の手続きについて確認しましょう。金融機関は、あなたの状況に応じて適切なアドバイスや手続き方法を提示してくれます。
勝手に売却活動を進めたり、売却が確定する前に金融機関に連絡を怠ったりすると、後々トラブルの原因となる可能性があります。例えば、売買契約が成立しても、抵当権抹消が遅れて引き渡しに間に合わない、といった事態も起こりえます。金融機関はあなたの債権者であり、抵当権という形で不動産に利害関係を持っています。密なコミュニケーションを取り、信頼関係を築くことが、トラブルなく売却を完了させるための必須条件です。
買い替えなら「売り先行」が賢明？資金計画を明確に
家を売却して新しい家への買い替えを検討している場合、「売り先行」と「買い先行」という2つのアプローチがあります。ローン中の家の場合、「売り先行」を選択することが賢明なケースが多いです。売り先行とは、現在の家を先に売却し、その売却資金を確定させてから新しい家を探す方法です。
この方法の最大のメリットは、資金計画を明確に立てられる点にあります。売却資金が確定するため、新しい家の購入予算を正確に把握でき、無理のない住宅ローン計画を立てることが可能です。一方、買い先行は、新しい家を先に購入してから現在の家を売却する方法ですが、現在の家が想定通りに売れなかった場合、二重ローンに陥るリスクや、資金繰りが困難になるリスクがあります。特に、オーバーローンの可能性が高い場合は、売り先行で資金計画を堅固にすることが、後悔しないための重要なポイントとなります。
オーバーローン時のリスクと回避策：安易な判断は禁物
売却価格がローン残債と諸費用を下回るオーバーローンの状態は、売却後にローンが残るという経済的なリスクを伴います。この状況での安易な判断は、将来の生活に大きな影響を与える可能性があります。例えば、住み替えローンを利用する場合、確かに現在の家のローン残債を新しい住宅ローンに上乗せできますが、その分借入額が増え、毎月の返済額や総返済額が大幅に増加します。
返済負担が増加することで、家計が圧迫され、生活が苦しくなるリスクを十分に理解しておく必要があります。また、返済が困難になった場合、最終的に任意売却や競売といった事態に発展する可能性も否定できません。オーバーローンに直面した際は、自己資金での補填、住み替えローン、任意売却といった選択肢それぞれについて、メリット・デメリットを深く理解し、必ず専門家（不動産会社、金融機関、場合によっては弁護士など）に相談して、最もリスクの少ない方法を選択することが重要です。
後悔しない売却のために！不動産会社選びと成功の秘訣
ローン中の家を売却するプロセスは、通常の売却よりも複雑になる可能性があります。そのため、信頼できる不動産会社との出会いは、売却の成功を大きく左右する重要な要素です。ここでは、後悔しない売却を実現するための不動産会社選びのポイントと、成功に導くための秘訣をご紹介します。
信頼できる不動産会社を見つける！複数査定の徹底活用
ローン中の家を売却する際、最も重要なステップの一つが、信頼できる不動産会社を見つけることです。適切なパートナーを選ぶことができれば、売却に関する不安や複雑な手続きも安心して任せられます。信頼できる会社を見つけるための第一歩は、複数社に査定を依頼することです。インターネットの一括査定サイトなどを活用し、最低でも3社以上に査定を依頼しましょう。
複数社に査定を依頼する目的は、単に高い査定額を提示した会社を選ぶことではありません。それぞれの会社の査定額の根拠、売却戦略、過去の実績、担当者の対応などを比較検討することが重要です。特に、ローン中の家に関する売却実績が豊富か、金融機関との連携について具体的なアドバイスができるかなどを確認しましょう。査定額の高さだけでなく、親身になって相談に乗ってくれ、的確なアドバイスを提供してくれる担当者がいる会社を選ぶことが、成功への近道となります。
専門家の力を借りるメリット：複雑な手続きも安心
ローン中の家の売却は、単なる不動産取引に留まらず、金融機関とのやり取りや法律・税金に関する知識も必要となる複雑なプロセスです。そのため、一人で全てを抱え込まず、積極的に専門家の力を借りることが、後悔しない売却のための大きな秘訣です。
主な専門家とその役割
- 不動産会社： 売却価格の査定、売却活動（広告、内覧対応）、買主との交渉、売買契約のサポート。特にローン中の売却に精通した会社は、金融機関との連携やイレギュラーなケースにも対応できます。
- 司法書士： 住宅ローンの完済に伴う抵当権抹消登記、所有権移転登記など、不動産登記に関する専門家。これらの手続きは法律に基づき正確に行う必要があるため、司法書士の専門知識が不可欠です。
- 税理士： 売却益が出た場合の譲渡所得税の計算、各種特例（3,000万円特別控除など）の適用条件や手続きに関するアドバイス。税金は売却後の手取り額に直結するため、事前に相談することで節税対策を講じることができます。
これらの専門家が連携することで、売却に関するあらゆる側面をサポートしてもらえます。疑問点があればすぐに相談し、安心して売却を進めましょう。
損しないための最終チェックリストと成功への心構え
ローン中の家を損せずに売却するためには、事前の準備と正確な情報収集、そして計画的な行動が不可欠です。最後に、売却成功のための最終チェックリストと心構えを確認しましょう。
最終チェックリスト
- 住宅ローン残高の正確な把握： インターネットバンキング、残高証明書などで常に最新の情報を確認していますか？
- 複数社査定の実施： 適正な売却価格を把握し、信頼できる不動産会社を選べていますか？
- 売却にかかる諸費用の確認： 仲介手数料、印紙税、登記費用、税金などを予算に含めていますか？
- 金融機関との密な連携： 売却の意向を伝え、必要な手続きについて相談していますか？
- 専門家（司法書士、税理士など）との相談： 複雑な手続きや税金対策についてアドバイスを得ていますか？
- 売却と買い替えのタイミング： 「売り先行」など、リスクの少ない買い替え計画を立てていますか？
ローン中の家を売却することは、決して簡単なプロセスではありませんが、適切な知識と準備、そして信頼できる専門家との連携があれば、必ず損することなく、満足のいく売却を実現できます。焦らず、一つ一つのステップを丁寧に踏み、あなたの新しい生活へと繋がる成功の売却を目指しましょう。
まとめ
ローン中の家を売却することは、正しい知識と適切な準備があれば決して難しくありません。売却方法の理解、費用の把握、そして信頼できる不動産会社の選定が成功の鍵です。一人で悩まず、まずは専門家への相談から始め、後悔のない賢い選択をしましょう。
よくある質問
Q: ローン残債が売却額を上回る「オーバーローン」の場合、売却は可能ですか？
A: 可能です。不足分を自己資金で補うか、「住み替えローン」を利用したり、金融機関と交渉して「任意売却」を選択したりする方法があります。
Q: 家の売却にかかる諸費用はどのくらいですか？
A: 仲介手数料、印紙税、抵当権抹消登記費用、測量費用などがかかります。一般的に売却価格の数%〜10%程度が目安となります。
Q: 住宅ローンを完済せずに家を売却した場合、住宅ローン控除はどうなりますか？
A: 売却した年以降は、住宅ローン控除の適用は受けられなくなります。ただし、売却した年までの控除は適用されます。
Q: 売却査定額を少しでも高くするためのコツはありますか？
A: 内覧時に好印象を与えるために、家全体の片付けや清掃を徹底しましょう。また、複数の不動産会社に査定を依頼し、適切な売却価格を見極めることも重要です。
Q: どの不動産会社に売却を依頼すれば良いか迷っています。選び方のポイントを教えてください。
A: 査定額の根拠が明確か、担当者の対応が丁寧か、売却実績や販売戦略はどうかなどを比較検討しましょう。最低でも3社以上に相談し、信頼できるパートナーを見つけることが大切です。
